随着我国城市化建设的强力推进，大量农村人口涌向城市，很多农村户口的人将其在农村的宅基地使用权转让给他人。由于其法律意识薄弱，许多农村宅基地使用权转让是无效的，有些宅基地使用权的转让是有很大争议的，当被转让的宅基地出现动迁时，由于利益的趋势导致一系列宅基地转让时产生的纠纷。笔者结合办理案件的实践，对规范宅基地使用权的转让问题，提出以下拙见，难免有不够周全、不当之处，望批评指正。

首先，将宅基地使用权的主体明确为农村居民。宅基地使用权人为符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。其次，将宅基地使用权的客体明确为集体所有土地，排除了国有土地上设定宅基地使用权的可能性。再次，宅基地使用权的内容明确为依法建造并保有个人住宅及其附属设施。包括农村村民所建住房以及与居住有关的其他建筑物和设施。又次，宅基地使用权的初始取得应该为无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。最后，宅基地使用权一般没有期限限制。根据我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用不会因为期限届满而消灭。

宅基地使用权人经法定程序取得宅基地使用权后，权利人有权在宅基地上建造住宅和附属设施。宅基地使用权人按规定的用途使用宅基地，宅基地使用权人不得擅自将宅基地挪作他用。

经以上相关法律及规范的梳理，在宅基地转让要遵循以下规则：

首先，只有本集体村民之间宅基地使用权之间的转让才能有效。不能将本集体的宅基地使用权转让给其他集体的村民，更不能将本集体宅基地使用权转让给城市居民。我国宅基地使用权的主体只能是自然人，且限于集体经济组织的成员，其他自然人、法人或非法人组织无权取得宅基地使用权。

由于许多村民法律意识比较淡薄，将本集体宅基地使用权转让给其他集体村民的，该转让行为违反法律的强制性规定而无效，如受让方不具有取得该宅基地使用权的情况下，因该转让行为，在后期会出现很多问题，特别是在该宅基地在动迁时产生的影响较为明显。转让人就向法院起诉，确认该宅基地使用权转让协议无效，导致转让人仍然能够享受动迁利益，无法取得宅基地使用权的受让人往往无法得到保障。因此，增强村民的法律意识，不要盲目的签订宅基地使用权转让协议，以免给自身带来不必要的麻烦。

其次，要确认转让权人的宅基地使用权是合法取得的。宅基地使用权的取得未经有关机关批准，也是无效的。即使在本集体组织中也并不能转让，即使签订了转让协议，该协议也是无法得到认可的。因此在宅基地转让的过程中非核实该宅基地使用权的合法性，只有合法的宅基地使用权才能在本集体村民中进行转让。

再次，宅基地使用权不得抵押或投资入股。宅基地使用权不同于和建设用地使用可以转让抵押。宅基地使用权来源于本集体村民组织内的村民，通过申请的方式无偿取得。如果本集体村民将其宅基地进行抵押的，该抵押行为无效。法律之所以否认宅基地使用权的效力，主要在于保护集体组织成员的利益，如果宅基地使用权可以抵押的，那么该处宅基地，就无法由抵押人（即宅基地使用权人）得到合理的使用。

又次，宅基地使用权上的房屋与该宅基地使用权不得单独转让，必须要房屋与宅基地一并转让。当宅基地上有建筑的情况下，宅基地使用权与该房屋的一致性。房屋与宅基地使用权合二为一。

最后，宅基地使用权的转让与村民的利益相关，村民要善于学习，利用法律知识武装知识的头脑。村民组织要服务好本集体的村民组织成员，定期聘请专业的法律人员开展学习法律的活动。每一个集体村民组织至少要配备一名法律专业人士，服务于本集体村民组织成员，让每一个村民都能学到相应的法律知识，避免在宅基地使用权中出现新的纠纷和矛盾。

随着城市化进程的加速发展，集体村民组织的宅基地使用权转让会越来越多，能够拥有宅基地使用权人的村民也越来越少。动迁或其他方面的经济建设对被占用的宅基地使用权的补偿金额也会越来越大。随着经济利益对宅基地使用权的显著作用，由宅基地转让产生的纠纷也会越来增多。因此，在宅基地使用权转让过程中，要加强对基层组织的法治、宣传，做好本集体村民的普法教育学习。因此，在宅基地使用权的转让时务必要确保是在本集体村民组织内进行，避免向其他集体的村民转让宅基地使用权。