征收安置住房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市房屋土地征收等项目居民安置的保障性安居用房。

随着现今房价日益攀升，相比普通的商品房，征收安置住房存在一些价格优势，吸引了买房者的目光。对普通消费者来说，征收安置住房不是最优选择，可能存在诉讼隐患，但出于对卖家和书面合同的信赖，认为问题不会发生。到真正遇上，比如房屋最后过户不了，束手无策之时才后悔莫及。对于中国人来说，买房是人生数一数二的大事，如果买卖房屋发生纠纷，势必会对当事人的生活带来极大影响。

一、买卖征收安置住房有何种法律风险？

（一）征收安置住房能否转让问题？

1、根据《上海市征收安置住房管理办法》第24条规定，征收安置住房在取得不动产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为、用房区有关部门购买征收安置住房后继续用于本区居民安置、以及市政府规定的其他情形除外。

关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》予以明确：对于未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。

2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力相关规定，购买征收安置住房的合同并不因为其未满三年而无效，只要是买卖双方的真实意思表示，且并不存在违反法律法规强制性规定的内容以及其他合同无效情形的，那这份买卖合同就是有效的。

综上，“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。征收安置住房在取得房地产权证后的3年内禁止转让、抵押，双方的买卖合同并不因此无效。但因为3年内无法过户的原因，没有不动产权利外观，极易受到侵害，比如出卖人“一房二卖”，第二买受人善意取得该房屋。

（二）征收安置住房出卖人可能存在无权处分情形

动拆迁往往是以家庭为单位，派一个代表处理相关事宜，包括签订动拆迁协议，办理相关手续等，房屋的产权人尚未确定。

这时候如果卖家在未取得其他共有人同意的情况下出卖房屋，根据民法典第301条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。该合同如果未获得其他共同人的追认，房屋无法过户，合同目的不能实现，最终买家只能要求对方承担违约损害赔偿责任。

（三）因房价上涨带来的主动违约风险

虽然政府一直积极调控房价，维护房价的稳定。但3年的时间，房价极有可能发生剧烈变动，就过往司法审判案例来看，绝大多数也是因为房价涨幅大，卖家反悔了，不愿意以“低价”出售了。绝大多数也都愿意主动支付违约金以达到违约的目的。有的卖家通过在房屋上设定抵押权或者签订多个房屋买卖合同给交易设置障碍，有的直接拒绝履行过户、交付、迁出户口等义务。最终买家只能选择对簿公堂，耗时费力。

（四）房屋被司法查封的风险

在动迁房过户前，若卖方成为被执行人，房屋可能会作为被执行人的财产被司法查封，从而影响房屋过户。

买家虽可以提起执行异议，但成立的条件非常严苛，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。四个条件缺一不可。

二、如何购买征收安置住房？

因为征收安置住房无法过户带来的许多潜在风险，笔者建议，尽量不要购买此类房屋。如果别无选择，可以从以下几个方面出发，尽可能地避免风险。

（一）避免出现无权处分情况

尽可能地通过多种渠道，了解征收安置住房的权利人信息，包括房屋的动迁协议、产权信息等，并确保房屋上不存在抵押、查封等权利限制。谨慎购买尚未办房产证的征收安置住房。除此之外，还要了解卖家的家庭成员、婚姻关系、对外债务等。

上文也提到了，被拆迁房屋的权利来源状况复杂，且被拆迁人的家庭成员间存在协商分配安置房屋的情况，故将来安置房屋的权利人极有可能为多个家庭成员。在征收安置住房买卖过程中，买家应要求所有可能权利人签字。

（二）签订完备的房屋买卖合同

因缺乏不动产权利外观，在签订合同时，卖家应将可能出现的问题、违约情况一一罗列。条款应当包括当事人、房屋坐落地址、合同价款、付款时间、交房时间、过户、户口迁出时间、可能发生额税费的承担问题和各种违约情形等。并要求所有可能的权利人都要签字。以防后期出现纠纷时找不到合同依据，造成不必要的损失。必要时，还可以对合同进行公证。

（三）尽早占有房屋，办理过户登记手续

虽然征收安置住房在取得房地产权证后的3年内禁止转让、抵押，但交付房屋是自由的，出售房屋一般都需要上门看房，占有使用房屋能极大地降低“一房二卖”的概率，也是买受人在该房屋被查封时提出案外人执行异议的一个必要条件。在交房时建议签署房屋交接确认书，办理交房手续。最后在符合合同约定和政策规定的情况下，及时办理过户登记手续。