一、从立法方面着眼完善法律法规

现行农房买卖制度表现出过强的原则性与政策性，却忽视对交易各方的意思自治与利益该有的尊重。并且现有法律、法规等存有不协调和相冲突等情况，使得农房买卖纠纷无法完全得到有效的解决。笔者认为立法者应该主动的改变立法政策，转变立法思路，加强农房买卖的针对性立法。建议其对农房买卖纠纷中可能涉及的相关问题和解决方式，以立法或司法解释的形式进行明确规定。对原先相互矛盾、相互抵触、含糊不清的法律条文进行修改或删除，逐步允许农村房屋自由交易。只有如此才能对农房交易行为进行引导，使买卖行为更加规范，在根源上防止纠纷案件的产生。除此之外，全国人大常委会应以法律解释的形式，对农村宅基地、农村房屋的产权归属及产权流转做出更加明确的规定，这样更有利于法院生效判决执行中得到其他机关的积极配合执行，维护司法机关和行政机关的权威^④。对于如何让该问题得到更好处理，笔者认为可从两个方面进行完善：

（一）有条件的允许宅基地使用权流转

宅基地使用权若能自由进行流转将利大于弊，这有利于加速城乡一体化进程以及满足社会经济的发展要求，所以应许可宅基地使用权进行自由流转。如江平教授在谈及《物权法》的核心和三个难题时提出：“关于宅基地能否买卖的问题，我们要从农民的角度、从所有权的角度、从房屋的角度来看待问题。理由之一是，既然要解决城乡的二元结构问题，既然所有权都是一样的，为什么还要分成农村的房屋和城市的房屋呢？理由二，从保护私权的角度看，农民最值钱的房子为什么不能抵押不能卖呢？第三，只要房屋本身符合条件，就应该能转让。对转让之后可能出现的种种问题，完全可以采取补偿的办法来解决”⑤ 。

对于农村宅基地使用权，可通过售买、出租等行为进行取得。其流转对象则应该包含农村集体组织以外人员。但是宅基地流转不是完全无条件的。第一，宅基地使用权应符合法律规定，需依法、及时进行登记，而且拥有相应的权属证书；第二，进行流转的使用权不可与村镇建设规划和农村土地利用总规划相冲突，其用途仍只可用于住宅的建设使用；第三，为防止土地交易双方虚报流转价格，应由资质评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格⑥；第四，须通过村民会议或者村民代表大会多数人员表决同意，且报请县级以上政府的土地管理部门进行批准或者备案。

（二）引入宅基地法定租赁权

法是社会之产物，法之所以存在，是为了解决纷争，面对现今已显现的农房买卖问题，法律不应当对其视而不见。我国著名学者韩世远，认为可以通过设定“宅基地法定租赁权”，用此解决现存的农房流转问题。只要把宅基地使用权流转这一问题解决了，那么农房售卖是否允许、有效的认定问题就不复存在了。目前法律不允许宅基地进行流转，是为了保护宅基地公有制性质而做出的顾虑。但是法律不应对宅基地使用权的租赁作出限制，也应赋予农民其自由选择的权利。在现有农村房屋买卖制度下，采取法定租赁制度来发展农房交易市场是切合社会现实需要的。但从立法层面而言，该制度与《民法典》在衔接方面存在一些问题。

二、在司法实践方面与时俱进适应发展

人民法院在审理买卖纠纷案件的时候，要综合考虑当事人各方过错责任的大小，判决对各方利益的影响，并且要对案件判决结果可能产生的法律与社会效果有所预期，维护当事人的合法权益，实现公正司法。同时，加强司法服务职能，与时俱进，适应新时期的发展要求，不能拘泥于过去。不断强化立法、司法与行政三者间相互协调的力度，对农房交易进行管理与引导。

因为即使买卖合同合法有效，所购房屋仍可能存在质量瑕疵问题。如果出卖方在交易前明知房屋存在重大瑕疵却未告知买方，那么买方可以要求出卖方承担相应的经济赔偿责任。另外，对于购房后自行进行的房屋装修，其质量问题的责任划分也需要明确，以免增加无谓的维修支出。

三、在政策方面试点农村房屋上市买卖

近些年，在国内某些省份已将农房的流转方式进行了一些创新性的尝试。例如在湖南省，于2008年时推出了“农屋新政”的政策，通过对农房进行登记，颁发证书对房子的所有权给予法律确认，同时赋予农民享有与城镇居民相同级别的待遇，让农房可以在银行进行抵押贷款，拓宽了农民的融资渠道⑦。还有在苏州的郊区也施行了尝试，其规定允许通过补缴40%的土地出让金，便许可农房上市买卖。在补缴土地出让金后，将宅基地变为国有土地，购买者可取得房屋所有权和国有土地使用权⑧。在2014的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中也指出要改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保等。笔者认为不需多少时日，在各地都可能对宅基地实行更大范围的改革和尝试，有条件地推进农房上市交易必是大势所趋。

通常而言，可以通过法院诉讼或仲裁程序解决合同纠纷争议。此时，聘请专业律师维护自身权利尤为重要。也可以先申请调解，但这需要纠纷双方都具有真诚和合意解决争议的意愿

四、加速建立健全配套措施

农民的经济能力和地位都相对较低，仍属于弱势群体。若不允许将农房进行自由的买卖交易，便会导致农村的不动产无法进行售买，那么农村房屋所拥有的经济价值就无从得以体现，这在很大程度上束缚住了农民进行融资的渠道，不利于农村的发展。所以要尽快建立起健全配套措施，包括养老、医疗、失业保障等多方面的农村社会保障体系；拓宽农民的融资渠道；逐步建立农村公共住房制度；积极改变和发展农房产权交易市场。我国目前的法规和政策是不允许农民房买卖的，除非是同一集体组织的村民。因此，农民房买卖会存在很大的法律风险，主要有：1、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下。即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的做法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。2、房产可能是违法建筑。村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。3、房产买卖合同可能会被认定为无效。理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

其实，在我国，法律对农村房屋的买卖活动是分情况处理，就好比城市居民与农村居民买农村房屋就存在很大的法律差异。

五、结语

社会总是不断向前迈进，永不止步。现行的农村房屋买卖制度已经不符合我国当前的社会以及时代的要求。笔者认为在当今应允许并保护农村房屋的正当自由交易，所以要将不合理的法律制度进行改变，修改相关的法律、法规，才能与时俱进。当前对农村房屋买卖制度进行完善是社会发展的必然要求，只有这样，才能更好的带动农村发展，实现城乡一体化的伟大目标，也能在根源上解决农村房屋买卖纠纷问题的产生。

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