前言：1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这能有力的说明国家不允许农民自由出售其农村住宅，特别是出售给非农村集体经济组织的人员。另外一种则认为农房在现今应该允许自由交易。其理由是：

其一，在了解了1963年《中共中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项，从该条规定，可以确切知道农民能够自由的进行售卖行为，不应受任何限制，在交易完成之后，宅基地使用权也应该随着交易自动转移。

其二，根据1992年，最高院民他字第8号批复：“如果农村房屋的买卖双方实际交付了房屋和全部价款，买卖有效，人民法院应当支持”。所以可认为我国没有强制性农村房屋买卖的明文规定，只要是双方经过协商达成共识，自愿将房屋进行交易的，其有效性应予以确认。

其三，若不允许其他外部人员，特别是城镇居民购买农村房屋，这就违反了法律原则里的平等原则。一方面，作为农民，其并没有被限制或不被许可在城里购置房产，但城镇居民却不被许可购置农村房子，这显然对于城镇居民来说有失公平；另一方面，城镇居民能够自由交易或转让房产，却不许农村村民自由买卖其位于农村的房子，这是夺取和限制了农民对其所有财产进行处分的权利；再而，若不许集体经济组织以外的人员购买农村房屋和宅基地，则会使“房随地走”的原则难以得到适用，在此情形下，即便购买者是通过正规的法院拍卖程序而得到的农房，其对该房屋也只有所有权，而没有土地使用的权利。若在一段时间后，发生房屋拆迁、土地征用等事项时，则很有可能会使购买者得不到合理补偿。

笔者认为农村房屋在现今应允许自由交易的观点，认为现有的农村房屋买卖制度稍显滞后性，并不能很好的适应时代的变化，更不能良好的匹配社会经济发展的需求，现有的农村房屋买卖制度也面临着许多法律问题。

一、现行制度使司法实践存在困惑

在我国当前的司法审判实践中，对于此类案件的处理存在很大的法律适用上的困惑，原因就在于有关的法律存在着规定不清、相互矛盾等状况。并且在我国农村的房屋登记管理极为混乱，许多的农村房子都存在没有登记或无法登记的情况。这就使得同类案件，有可能在不同地方的法院会得到不同的判决结果。会产生不同的判决结果是因为法院法官对审理案件所援引的法律不相同，或者是同一法律的不同条文。例如某些法官援引使用《土地管理法》62条第4款，其认为由此条文可以反推出存在允许售卖农房之意，并且结合在其他法律法规中未有确定性禁止农房售卖条文的存在，所以应认为买卖有效。但若某些法官援引的是《土地管理法》63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。并且结合我国目前的国家政策来看，应判买卖行为无效。

正是由于法条存在混淆和矛盾，导致各个法院对援引的法律条文有所不同，且最高院在解决该类案件时也没有规定出一个特定的案由，就产生了判决结果的不一致。这样无法从根本上解决农村房屋买卖纠纷问题，也无法保证能维护好每个公民的合法利益，所以尽快完善农村房屋买卖制度是有其必要性的。

二、现行制度阻碍了中国城市化进程

现行的农村房屋买卖制度属于计划经济时代的产物，已经不适合我国当前的社会以及社会主义市场经济体制发展的要求。在计划经济时代，为了发展、稳固第一产业即农业，为了能保障对城市的计划供给，对农村人口的流动进行了限制。但在现今的社会主义市场经济时代，则应破除城乡二元分割体制，不再限制农村劳动力进入城镇就业生活。由于经济体制改革的不断深化和农业生产技术的推陈出新，现今并不需要很多的农民进行农业生产，这便出现了大量的剩余劳动力。而这些农民只有将其房屋进行出售才能换的进城发展的资本，但现有的制度却不允许将其房屋进行买卖交易，这会严重的影响到他们的生存和发展。只有允许农房自由买卖，才能够在一定程度上促进农村经济的发展。也能防止少量无道德的村民利用法律的漏洞进行损害他人利益的行为，这样才能使城镇居民减少对农村的不认同感，愿意将资金投入到农村中去，加快实现城市化建设的目标。

农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题，根据我国宪法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。如果想透彻研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地上的房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等已对房地产开发用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。我国《城市房地产管理法》第三十一条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。而对于建筑于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《中华人民共和国土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定，而直接影响到买卖合同的效力问题。因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。

三、现行制度不利于对农民财产权的保护

在农村，几乎所有的农民都是将其绝大部分辛辛苦苦积攒的资金，用在房屋建设上，农村房屋成为了他们的最主要也最值钱的财产。但是现有制度限制了农民对私人财产的处分权利，没有对其财产提供有力的体制和机制保护。现行的农村房屋买卖制度，在一定的程度上限制了农民的生活与发展，造成了农民房屋财产的搁置与浪费。使得农民无法售卖其私人房屋，更没有资本在城市里买房。只有改变现有的农村房屋买卖体制，以制度和法律的形式确立农民房屋财产可以自由交易，农民才能更加兢兢业业地工作，得到更好的发展。

在合同签订前，购房者一定要仔细确认合同的订立过程和内容不存在法律瑕疵或者违反强制性法律规定的情况。例如，某些地区可能存在限制外地人购买本地农村房屋的乡规民约，如果买方违反这些规定，买卖合同也面临被认定为无效的风险。另外，对于未办理产权证书的房屋，直接进行买卖也是存在法律风险的。一旦合同被确认无效，购房者将完全丧失相应房屋的权利，并面临损失购房资金甚至需重新置换居住地点的困境。

四、现行制度不利于公民迁徙权的保护

现有的农村房屋法律制度，从客观角度上说，其阻碍了农村居民以及其他集体经济组织以外人员的自由迁徙的权利。一方面，农村房屋作为农民的最主要的财产，农民要想进入城市生活，必然需要将房屋换作资金。但若不允许将房屋进行交易，农村房屋便不再具有财产意义，必然导致房屋无法有效使用，这是对财产的搁置和浪费，也会造成农民与城市居民竞争力的不平等。在较大程度上影响了其迁徙的愿望与能力。另一方面，随着社会的发展，以及人们自身对生活需求的不断提高，许多的农村经济组织以外人员因各种因素希望到农村去生活，却因制度和法律不允许而使希望落空，这也影响到了他们的自由迁徙的权利。

五、现行制度易导致违反诚实信用原则的行为发生

现行的农村房屋买卖制度在很大的程度上能让有心人钻了法律的漏洞，在实行了先前符合道德规范的行为活动后，因某些原因而反悔，使既定的民事行为生变，发生了违反诚实信用的行为，从而导致纠纷以及暴力行为的发生，不利于社会的安定、和谐以及发展。

我国农村土地实行集体所有制，这决定了农村房屋产权设置存在一定的法律限制。如果购买的房屋坐落在农村集体承包地上，那么这种房屋产权性质较为复杂，产权变动的法律风险较大，购房者需要审慎评估。此外，若房屋位于集体建设用地范围内，也需要关注建设和转让过程是否严格依法进行，存在没有违反《土地管理法》等法律法规的行为。因为一旦购买的房屋涉嫌违法，那么相应的买卖合同极可能会被认定为无效，这将对购房者产生重大不利影响。